Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler. Der Vermittlungsmakler wird dadurch gekennzeichnet, dass er auf Grundlage des Auftraggebers auf den oder die potenziellen Vertragspartner einwirkt, den Abschluss des Grundstücksgeschäfts zu tätigen.

Bis dato war die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vom neuen GwG nicht erfasst. Der Schwerpunkt lag eindeutig am dem Handel von mit illegalen Mitteln erlangten Immobilien. Dies ändert sich nun mit der 5. EU Geldwäscherichtlinie. Danach gilt für das Vermietungsgeschäft folgendes:

„d) Immobilienmakler, auch in ihrer Tätigkeit bei der Vermietung von Immobilien, aber nur in Bezug auf Transaktionen, bei denen sich die monatliche Miete auf 10.000 EUR oder mehr beläuft;“ Somit sind diese neuen GwG-Pflichten spätestens bis 10. Januar 2020 in nationales Recht umzusetzen.

 

Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler

 

Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler

Bestehen Zweifel über Identitätsangaben -nach §10 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 GwG? Bereits mit der 4. EU Geldwäscherichtlinie wird die Zweiteilung des Identifizierungsvorgangs

  • in die Feststellung der Indentität einerseits und
  • die Verifizierung der erhobenen Angaben andererseits

wieder aufgegriffen.

Zeitlich setzt die Vorschrift nach der Identitätsfeststellung von Vertragspartner und wirtschaftlich Berechtigte an. Zweifel an der Richtigkeit der durch die Verpflichteten erhobenen Angaben, ebenso die Gewissheit der Unrichtigkeit müssen sich aufgrund äußerer Umstände ergeben, etwa weil den Verpflichteten Gegenteiliges bekannt ist.

Von dieser Nachforschungspflicht sind nun nicht mehr nur Kreditinstitute betroffen, sondern erstmals sämtliche Verpflichtete iSv §2 Abs. 1 GwG, damit u.a. auch die Berufsgruppen der Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Immobilienmakler und Spielbanken.

Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler – Typologien für Geldwäsche in der Immobilienbranche

Typologien für Geldwäsche in der Immobilienbranche: Die Risikoanalyse nach §5 GwG muss sich somit zumindest mit den folgenden Typologien beschäftigen und diese bei den einzurichtenden Präventions-Maßnahmen beachten:

 

1. Typologien im Rahmen der Finanzierung – Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler

Zu Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler zählen die Loan-Back-Methode, Back-To-Back-Loans und Tilgung von Darlehen aus Vortaten. Wie können diese Verdachtsmomente in der Praxis festgestellt werden?

Loan-Back-Methode

  • Straftäter gewähren sich selbst einen Kredit – meist über andere Länder, Strohmänner und Scheinfirmen

Back-To-Back-Loans

  • Variante der Loan-Back-Methode
  • Sicherheit für Kredit hat ihren Ursprung in illegalen Aktivitäten; bei Kreditausfall verwertet die Bank diese Sicherheit

Tilgung von Hypothekendarlehen mit Geld aus Vortaten

  • Aufnahme eines Hypothekendarlehens, dessen Zinsen und/oder Tilgungsraten mit illegalen Geldern bezahlt werden

 

2. Typologien im Rahmen der Vermietung und Verwaltung von Immobilien

Zu Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler im Bereich Vermietung und Verwaltung zählen die Varianten Phantommieter, Mietkautionen und Hausverwaltung. Wie können diese Verdachtsmomente in der Praxis festgestellt werden?

Phantommieter

  • Fingierte Mietverträge und weitere (unter Umständen gefälschte) Dokumente Barzahlung im Rahmen von Mietverhältnissen
  • Mietzahlungen in bar
  • Mieterzuschüsse als Bareinnahme verbuchen
  • Ggf. Kombination mit Phantommieter

Mietkautionen

  • Rückzahlung der Kaution in bar
  • Verbuchung der einbehaltenen Kaution als Einnahme für fiktive Schäden oder Abnutzung

Hausverwaltung

  • Investition in Fonds in einer Steueroase
  • Komplexe Gesellschaftskonstruktion über Dienstleistungsunternehmen, für Hausverwaltungen werden Zahlungsströme und beteiligte Personen verschleiert

 

3. Typologien – Ausnutzung von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Amtsgerichten

Zu Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler im Bereich Gate Keeper zählen u.a. die Varianten Zwangsversteigerungen und Unternehmensvehikel. Wie können diese Verdachtsmomente in der Praxis festgestellt werden?

Attraktivität sogenannter Gatekeeper für Geldwäscheaktivitäten

  • Missbrauch der Funktionen der genannten Berufsgruppen
  • Gatekeeper ermöglichen Straftätern

Zugang zu Finanzinstitutionen, Unternehmensvehikel, Strohmannkonstruktionen

  • Nutzung von Unternehmensvehikeln oder Strohmannkonstruktionen
  • Erhöhung der Komplexität einer Transaktion

Geldwäsche bei Zwangsversteigerungen

  • Qualifizierung als Bieter eines Objektes durch Einzahlung 10 % des Verkehrswertes als

Sicherheitsleistung

  • Keine Prüfung der Herkunft des Geldes
  • Anschließende Überweisung auf ein anderes Konto möglich

Geldwäsche im Zusammenhang mit Grundschuld

  • Erwerb oder Übertragung von wirtschaftlichem Eigentum in Kombination mit Strohmännern, ohne dass die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse nach außen hin sichtbar werden

 

4. Typologien im Rahmen der Bewertung von Immobilien – Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler

Zu Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler im Bereich Immobilienbewertung zählen die Varianten Über- und Unterbewertung. Wie können diese Verdachtsmomente in der Praxis festgestellt werden?

Über- oder Unterbewertung von Immobilien

  • Verkehrswert maßgeblich für Höhe eines Hypothekendarlehens
  • Parameter der Bewertung werden falsch angeben, verändert oder gefälscht
  • Neben Kaufpreis, der im Vertrag festgehalten ist, erfolgt weiterer Geldfluss

Kurzfristig aufeinander folgende Käufe und Verkäufe

  • Verkauf innerhalb von zusammengehörigen oder zusammenarbeitenden Parteien zu unterschiedlichen Preisen Immobilienportfolien
  • Verringerung der Transparenz
  • Verschleierung der Eigentumsverhältnisse und Herkunft der potentiell inkriminierten Gelder

 

5. Typologien im Rahmen der Erstellung und Sanierung von Immobilien – Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler

Zu Geldwäsche: Verdachtsmomente für Immobilienmakler im Bereich Immobiliensanierung zählen die Varianten Rechnungsbegleichung und tatsächliche Leistungserbringung. Wie können diese Verdachtsmomente in der Praxis festgestellt werden?

Rechnungsbegleichung bei Sanierung und Erstellung

  • Barzahlung bei Erstellung oder Sanierung
  • aber: Risiko durch mehrere Involvierte (Architekt, Bauleiter, Handwerker) sehr Hoch

Erstellung und Sanierung von Immobilien

  • Überprüfung der tatsächlich erbrachten Leistungen ist sehr schwer
  • Berechnung eines Pauschalbetrages; keine Details über tatsächlichen Wert

Sanierung von sogenannten Schrottimmobilien

  • Kauf einer stark renovierungsbedürftigen Immobilie
  • Bezahlung der Sanierung mit inkriminierten Geldern
  • Anschließender Verkauf der Immobilie in einzelne Parteien

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